Desalojo

ACUERDO Y SENTENCIA Nº122/11/01.-

        En Encarnación, Paraguay, a veinte y cuatro días de octubre de dos mil once, estando reunidos en la sala de acuerdos del Tribunal de Apelación, Primera Sala, los Miembros Abogados, Blas Eduardo Ramírez Palacios, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán y, bajo la presidencia del primero de los nombrados, ante mí, el autorizante, se trajo a acuerdo el expediente caratulado: “Daniela Sebastiana Ortiz c/ Víctor Lugo Luján s/ Desalojo”, con el objeto de resolver los recursos de apelación y nulidad interpuestos por el señor Víctor Lugo Luján, bajo el patrocinio de la Abg. Mirna Ortiz G., contra la S.D. Nº 298/2011/04 del 11 de marzo de 2011, dictada por el entonces Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Abg. Luis Barrios Benítez.

        Previo estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación, resolvió plantear y decidir las siguientes:

CUESTIONES:
ES NULA LA SENTENCIA RECURRIDA?,
EN SU DEFECTO, SE HALLA AJUSTADA A DERECHO?

        Practicado el sorteo de ley, resultó el siguiente orden de votación: Ramírez Palacios, Rolón Molinas y Martyniuk Barán.

         A la primera cuestión planteada el Miembro preopinante, Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios, dijo: Que, este recurso fue interpuesto por el recurrente, no siendo mantenido en esta instancia y, al no observarse vicios o defectos en la construcción del fallo que amerite la declaración oficiosa de la nulidad, corresponde tenerlo por desistido del recurso de nulidad. Es mi voto.

         A sus turnos los Miembros Abogados, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán, dijeron: Que, se adhieren al voto del preopinante por los mismos fundamentos expuestos.

        A la segunda cuestión planteada el Miembro preopinante, Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios, dijo: Que, Por la S.D. Nº 298/2011/04 del 11 de marzo de 2011, el Juzgado resolvió: “1. RECHAZAR la excepción de defecto legal planteada por la parte demandada, por los fundamentos expuestos en la presente resolución. 2. HACER LUGAR con costas, a la presente demanda de desalojo promovida por DANIELA SEBASTIANA ORTIZ contra VÍCTOR LUGO LUJAN y en consecuencia, condenar a este último a abandonar el inmueble individualizado como LOTE Nº 3, manzana 61, propiedad de la actora, ello dentro del plazo de diez días de quedar firme la presente resolución, bajo apercibimiento de ordenarse el lanzamiento del mismo por medio de la fuerza pública. 3 ANOTAR,…”.
         Que, en contra de dicha resolución se agravia la parte demandada señalando que la sentencia recurrida es absolutamente injusta, en razón de que se apoya en argumentos que riñen no solo contra la ley, sino también, contra el sentido común. Señala que en un párrafo de la resolución apelada el Juzgado dejó expresado: “De las pruebas aportadas en el presente juicio tenemos que las partes han firmado un contrato de compraventa y en su cláusula quinta establecen que en caso de incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta, dará derecho a la compradora a solicitar el desalojo inmediato del inmueble objeto del contrato y a fs. 11 de autos la parte demandada ha presentado una constancia expedida del Consejo Nacional de la Vivienda, Dirección Ejecutiva, que demuestra que el señor Víctor Lugo Luján ha solicitado la vivienda en cuestión en propiedad, además a fs. 16 de autos la misma institución informa la persona adjudicada…”. Al respecto sostiene la parte recurrente que el Juzgado no consideró que la accionante no es propietaria de la vivienda cuyo desalojo reclama, sino del Consejo Nacional de la Vivienda; y que con respecto a los trámites realizados por la accionante ante el CONAVI pierde todo sustento jurídico a la luz de la normativa del art. 10 de la Ley Nº 815/96. Refiere asimismo que la actora, señora Daniela Sebastiana Ortiz, firmó contrato de compraventa en dos oportunidades con la misma persona, y llamativamente el Juzgado sólo tuvo en cuenta el contrato más reciente, y dejó de mencionar el contrato obrante en el expediente que tramitó: “Daniela Sebastiana Ortiz s/ Diligencias preparatorias” que corre por cuerda a estos autos, en el que consta que el demando abonó por el contrato de compraventa la suma de G. 20.000.000 como importe total sobre el referido inmueble, y que dicho contrato nunca fue impugnado de falso por la parte actora, por lo que a la fecha tiene plena vigencia y corresponde su cumplimiento por las partes contratantes. Señala además que la parte actora ofreció como prueba el citado expediente de las diligencias preparatorias, en el que se encuentra agregado el contrato de compraventa y nunca impugnó dicho contrato, por consiguiente sostiene que tiene plena validez entre las partes y, sin embargo, el Juzgado dejó pasar por alto dicho instrumento. Más adelante concluye que el fallo recurrido es injusto, por lo que solicita la revocatoria de la sentencia y se rechace la demanda incoada por su notoria improcedencia, con costas.

         Que, la parte recurrida, señora Daniela Sebastiana Ortiz, bajo patrocinio del Abg. Constancio Escurra Tama, al contestar el traslado de los agravios refiere que el Consejo Nacional de la Vivienda informó que la persona adjudicada es la señora Daniela Sebastiana Ortiz (cfr. fs. 16), que la vivienda familiar es inenajenable, inembargable e intransferible, que según el contrato firmado en su cláusula quinta establece que en caso de incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta dará derecho a la recurrente a solicitar el desalojo inmediato del inmueble objeto del contrato, que los fundamentos esgrimidos por el apelante no reúnen los requisitos del art. 419 del C.P.C., por lo que solicita se declare desierto el recurso interpuesto y, finalmente que hallándose ajustada a derecho la sentencia recurrida, solicita su confirmación con expresa condena en costas a la adversa.

         Que, al analizar la cuestión traída a estudio en esta Alzada, corresponde precisar inicialmente que la acción personal del desalojo está reservada para hacerlo valer en contra del locatario, sublocatario o cualquier otro ocupante precario con obligación de restituir el inmueble, sea éste inquilino, arrendatario o aquel que en forma precaria o que –como en el caso de autos- en virtud de un  contrato haya asumido la obligación de restituir el inmueble. En efecto, de acuerdo a la demanda incoada en autos, la misma se fundamenta en el contrato privado innominado (de posesión), por el cual la  accionante, Daniela Sebastiana Ortiz, “otorga y da la posesión” al    demandado, señor Víctor Lugo, “un inmueble localizado en la manzana 3 del barrio Arroyo Porá de Encarnación”, en el contrato de referencia (cfr. fs. 6 de autos) se menciona que el inmueble le “fue adjudicado a la señora Daniela Sebastiana Ortiz por CONAVI”, ésta a su vez “Otorgó el inmueble, al señor Víctor Lugo y éste se hace responsable del pago de la deuda que posee la misma, por el incumplimiento mensual en el pago de cuotas por la adjudicación del inmueble, deuda que a la fecha se halla en juicio para efectivizar el cobro (cláusula tercera), desde el día de la firma del presente contrato, el señor Víctor Lugo se hace responsable del pago mensual al CONAVI. Pago que deberá realizarse en forma regular hasta su total cumplimiento (cláusula cuarta), en caso de incumplimiento en el pago al CONAVI por parte de Víctor Lugo, establecidas en las cláusulas tercera y cuarta, dará derecho a la señora Daniela Sebastiana Ortiz a solicitar el desalojo inmediato del inmueble objeto del presente contrato…”.

         Que, como se puede apreciar, el demandado, al contestar la demanda (cfr. fs. 14), reconoció haber suscrito el citado contrato, consecuentemente al no haber negado expresamente tal hecho, los efectos establecidos en dicho acuerdo de voluntades opera con toda su fuerza conforme a lo que establece la normativa del art. 715 del Código Civil que establece: “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, y deben ser cumplidas de buena fe. Ellas obligan a lo que esté expresado, y a todas las consecuencias virtualmente comprendidas”. De este modo, el desconocimiento del demandado del carácter de propietaria del inmueble esgrimido en la contestación de la demanda en nada modifica la posición asumida con anterioridad en el contrato privado de referencia, desde que no resulta condición excluyente para promover la demanda de desalojo el carácter de propietario del inmueble que se pretende desalojar, desde que pueden promover la acción personal de desalojo, el propietario o locador, el locatario principal, el usufructuario, el usuario, el comodatario, el poseedor de la res Litis, en el caso resulta evidente que el derecho de la actora surge incuestionable del informe del Presidente del Consejo nacional de la Vivienda obrante a fs. 16 de autos, en el que informa que la señora Daniela Sebastiana Ortiz ha adquirido el Lote Nº 3, de la manzana 61 con Cta. Cte. Ctral. Nº 23-2455-09 del barrio Arroyo Porá, Finca Nº 26.328, ubicado en el barrio San Francisco del Distrito de Encarnación, adquisición que lo hizo a través del sistema de subsidio habitacional directo, y “se halla inscripto a nombre de la misma, y por tanto, se halla sujeto a la restricción de dominio prevista en el art. 10 de la Ley Nº 815/96”. Agrega el referido informe que “el inmueble mencionado, no fue adjudicado a ninguna otra persona”. 

         Que, de lo expuesto, resulta muy claro que la actora ostenta la titularidad del inmueble que pretende desalojar, y en contrapartida, que nadie ostenta un mejor derecho respecto a dicho bien inmueble como para enervar dicho carácter. Por lo demás, para instaurar la acción de desalojo, lo que corresponde es individualizar debidamente el inmueble, la que en autos se ha cumplido, corriendo por cuenta del que niega la propiedad de la res litis demostrar lo contrario a fin de desvirtuar la afirmación del dominio de la cosa. Esto está corroborado por la prueba confesoria prestada por el demandado, señor Víctor Luján Lugo, quien al responder a las posiciones respondió positivamente a las afirmaciones respecto a que el mismo (el demandado): no tiene título de propiedad del inmueble de referencia; no tiene documentos que acrediten en forma fehaciente ser el propietario de dicho inmueble, que no es beneficiario de la (del) CONAVI para habitar la vivienda situada en el referido inmueble, que fue intimado por telegrama colacionado para abandonar la vivienda, que es un ocupante precario del citado inmueble, que ocupa la vivienda sin derecho alguno.

         Que, en estas circunstancias, y ante la abrumadora cantidad de elementos de juicio que surgen respecto de la precariedad de la ocupación del inmueble por parte del demandado, por no contar con derecho alguno para hacerlo dado el carácter especial de los inmuebles adquiridos por el Sistema del Subsidio Habitacional del Consejo Nacional de la Vivienda, respecto al carácter de inenajenabilidad de tales viviendas, el probado carácter de beneficiaria de la actora, y normativa que rige el caso del Subsidio Habitacional del CONAVI, que conforme al art. 10 de la Ley Nº 815/96 establece: “Las viviendas económicas y las viviendas de interés social adquiridas, construidas, ampliadas o mejoradas con el Subsidio Habitacional Directo, concedido conforme a las disposiciones de la presente Ley y sus reglamentaciones, solo podrán ser enajenadas, hipotecadas, arrendadas o cedidas en uso y goce, una vez cancelada totalmente la obligación contraída por el beneficiario para complementar el Subsidio Habitacional Directo y siempre que hayan transcurrido diez años de la fecha de haberse efectivizado el respectivo Certificado de Subsidio Habitacional Directo, siendo asimismo inembargables durante todo el plazo previsto precedentemente. Solo podrán ser hipotecadas para garantizar los créditos concedidos para la financiación de las mismas y la inembargabilidad no será aplicada en los demás casos de demandas promovidas para el cobro de dichos créditos”. Tal es lo que se menciona en el informe del CONAVI de fs. 16 de autos, que refiere que el inmueble de referencia se “halla sujeto a la restricción del dominio prevista en el art. 10 de la Ley Nº 815/96”.

         Que, finalmente no soslaya la alegación de la parte demandada formulada en el escrito de expresión de agravios (cfr. fs. 49 vlto. de autos), en el que menciona un contrato de compraventa de inmueble del 30 de enero de 2001, obrante en los autos caratulados “Daniela Sebastiana Ortiz s/ diligencias preparatorias”, el cual según sostiene el apelante no fue tenido en cuenta por el Juzgado a la hora de dictar la sentencia recurrida, al respecto cabe expresar que dicho contrato privado no fue ofrecido en autos como prueba documental (instrumental) al contestar la demanda, como corresponde procesalmente en derecho y, por otra parte, queda muy claro que el contrato de compraventa de un inmueble sometido a la Ley Nº 815/96 se torna de objeto ilícito, por mediar expresa prohibición de la ley, consecuentemente mal puede el órgano jurisdiccional pasar por alto el texto expreso de la ley reconociendo o validando derechos expresamente prohibidos.

         Que, en estas condiciones, resulta evidente que la demanda de desalojo incoada en autos resulta procedente, y al haberlo el Juzgado de la anterior instancia entendido de ese modo, corresponde a esta instancia la confirmación, con costas, del fallo recurrido, conforme a la normativa de los arts. 621 y concordantes, y art. 192 del C.P.C. Es mi voto.

         A sus turnos los Miembros Abogados, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán, dijeron: Que, se adhieren al voto del preopinante por los mismos fundamentos expuestos.

         Con lo que se dio por terminado el acto, firmando por ante mí, los Señores Miembros quedando acordada la Sentencia siguiente:

Ante mí:












  SENTENCIA DEFINITIVA Nº _________ /11/01.-


             Encarnación,        de octubre de 2011.-


        VISTO: Los méritos que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Excmo. Tribunal de Apelación, Primera Sala, de la Circunscripción Judicial de Itapúa;

RESUELVE

        1.- TENER POR DESISTIDO al recurrente del recurso de nulidad interpuesto.
 
         2.-  CONFIRMAR, con costas, la S.D. Nº 298/2011/04 del 11 de marzo de 2011, dictada por el entonces Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Abg. Luis Barrios Benítez, conforme a los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución.

         3.- ANOTAR y registrar.

Ante mí: