RETENCIÓN DE INMUEBLE: Para ejercer la acción del derecho de retención de inmueble por cobro de mejoras el titular de ese derecho debe tener un crédito cierto y exigible, en virtud de gastos efectuados en ella, que justifique su ejercicio, de esta manera conserva su posesión hasta el pago íntegro de los gastos efectuados en el mismo (art. 1826 del Código Civil).

PRUEBA:    Los trabajos de limpieza realizados en el predio son meramente conservatorios, considerados carga de la posesión, por lo tanto, son compensables con los frutos del inmueble  percibidos hace años y reconocidos por la parte apelante, no pudiendo reclamarlo como mejoras ya que no ha se realizado ningún tipo de construcción o aumento del valor del bien.

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 106/13/01.-

            En Encarnación, Paraguay, a veinte y cuatro días de julio de dos mil trece, estando reunidos en la Sala de Acuerdos del Tribunal de Apelación, Primera Sala, de esta Circunscripción Judicial, los Miembros Abogados Blas Eduardo Ramírez Palacios, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán, bajo la presidencia del primero de los nombrados, ante mí, el autorizante, se trajo a acuerdo el expediente caratulado: “Arecio Eriko Gerke Ramírez y otros c/ Asociación Cultural y Deportiva Paraguayo Alemana Mcal. López s/ Retención de Inmueble”, con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Abg. Ricardo González Forcado, en representación de la parte actora, contra la S.D. Nº 2301/2012/05 del 27 de setiembre de 2012, dictada por el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Quinto Turno, Abg. Juan Casco Amarilla.-

           Previo estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación, resolvió plantear y decidir la siguiente:

CUESTIÓN:

SE HALLA AJUSTADA A DERECHO

 LA SENTENCIA APELADA?

           Practicado el sorteo de ley, resultó el siguiente orden de votación: Rolón Molinas, Ramírez Palacios y Martyniuk Barán.

           A la única cuestión planteada, el Miembro Abg. Wilfrido Clemente Rolón Molinas, dijo: Que, por la resolución recurrida, el Juez de la anterior instancia dispuso: “1- NO HACER LUGAR, con costas, a la presente demanda que por retención de inmueble por cobro de mejoras, promoviera el señor ARECIO ERICO GERKE RAMIREZ y la señora CAROLINA RAMONA ACEVEDO GONZALEZ contra la ASOCIACION CULTURAL Y DEPORTIVA PARAGUAYO ALEMANA “MARISCAL LOPEZ”, por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. 2.- REGULAR, los honorarios profesionales de las abogadas MARLENE BUSS y ASTRID BLINDER, en la suma global de Gs. 8.833.050 (GUARANIES OCHO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CINCUENTA), en forma conjunta y en doble carácter, más el 10 % en concepto de I.V.A., que asciende a la suma de Gs. 883.305 (GUARANIES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CINCO), suma que deberá ser entregada a las citadas profesionales en  sus caracteres de agentes de retención. 3- REGULAR, los honorarios profesionales del Abogado RICARDO GONZALEZ FORCADO, en la suma de Gs. 4.416.525 (GUARANIES CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y SEIS MIL QUINIENTOS VEINTE Y CINCO), en doble carácter, más el 10 % en concepto de I.V.A., que asciende a la suma de Gs. 441.652 (GUARANIES CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS), suma que deberá ser entregada al citado profesional en su carácter de agente de retención. 4- ANOTAR,…” [sic].

           Que, el apelante expresa agravios a fs. 226/229 de autos. Manifiesta que su representación se agravia de la resolución recurrida ya que el Juez no realizó la apreciación de las pruebas ofrecidas y producidas en su justa dimensión como lo requiere la sana crítica. Indica que en el escrito de contestación de demanda, los representantes de la contraria se han limitado simplemente a negar todo y cada uno de los hechos alegados en el escrito de demanda. Menciona los arts. 307 y 308 del C.P.C. respecto al reconocimiento de documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio y la deducción de la redargución de falsedad de los documentos dentro del plazo para contestar el traslado. Alega que su representación presentó un estudio realizado por un técnico conocedor del tema, con relación a las mejoras e impensas solicitadas por sus mandantes y que del mismo se corrió traslado a la otra parte, que no objetó, no redarguyó de falsedad y que además dicho informe ha sido debidamente corroborado en juicio por el perito contratado por su parte. Seguidamente, se cuestiona cómo el a-quo se atreve a decir que el informe no ofrece valor ni relevancia jurídica y que dónde está la norma legal que prohíbe una prueba de esa índole. Menciona los recibos presentados en juicio por sus mandantes en la que consta el pago por las limpiezas que afirma constituyen un principio de prueba por escrito, así como las declaraciones de los testigos. Dice que agravia a su parte que el Juez desestimó la demanda por el solo hecho de un testigo que manifestó que los actores no construyeron nada.-

           Que, asimismo, indica la disposición del art. 2433 del C.C. y se refiere a las tres clases de impensas: necesarias, útiles y voluptuarias. Afirma que en autos se dan plenamente los requisitos exigidos para el ejercicio de retención, los cuales son la tenencia de una cosa ajena, la obligación del propietario de la cosa respecto del retenedor y la conexión entre la cosa retenida y el crédito de quien la retiene, las que considera fueron desoídas por el Juez.

           Que, finalmente, dice que sus mandantes se han limitado a reclamar la suma de G. 47.109.600, que es apenas el 30% de su inversión por los doce años que han realizado la limpieza del predio de más de 7000 m2 que considera como impensas necesarias para la conservación física de la res-litis. Solicita así la revocación de la sentencia recurrida, condenando a la parte demandada al pago de la suma de G. 47.109.600, con costas.

           Que, la parte recurrida contesta el traslado que le fuera corrido e indica que los documentos presentados por la parte actora (informe pericial, recibos simples de dinero) han sido cuestionados en su veracidad y argüidos de falsedad conjuntamente con la contestación de la demanda conforme a fs. 102 de autos, del cual se ha corrido traslado a la parte actora y que fuera contestado a fs. 108 de autos, por lo que indica que claramente se puede apreciar que el apelante ha incurrido a esta instancia al solo efecto de dilatar el presente juicio. Agrega que con el informe pericial admitido por el Juzgado, notificado al apelante y no contestado, se demostró que los documentos privados (recibos simples de dinero) han sido preparados al solo efecto de la demanda, hechos de mala fe con intenciones de confundir y engañar a su parte y al mismo Juez.-

           Que, haciendo énfasis a las mejoras supuestamente realizadas y reclamadas por la parte apelante, expresa que es absurda su reclamación ya que no constituyen mejoras considerando que el mismo goza de los frutos del inmueble hace años, como la parte apelante misma reconoció, y que los trabajos de limpieza realizados en el predio son meramente conservatorios, considerados como carga de la posesión, por lo tanto, son compensables con los frutos percibidos, no pudiendo reclamarlo como mejoras ya que dice no ha realizado ningún tipo de construcción o aumento del valor del bien, conforme con la constitución judicial y las tomas fotográficas. Concluye así que la parte contraria no tiene fundamento legal para sostener el cobro de dinero en concepto de mejoras reclamadas por lo que solicita confirmación de la sentencia recurrida, con costas.-

           Que, estudiado el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, ésta manifiesta que el Juez ha omitido principios elementales en materia probatoria. Expresa que el magistrado no ha realizado la apreciación de las pruebas ofrecidas y producidas como lo exige la sana crítica, no dándole la importancia para dirimir este conflicto que afecta enormemente los intereses de sus representados.

           Que, el Juez expresó que la parte actora fundamentó el juicio por cobro de mejoras en un informe unilateral realizado por el Arq. Fernando Ghiglione (fs. 8/9), sin intervención de la contraria, no ofreciendo mayor valor ni relevancia jurídica.-

           Que, entre las mejoras invocadas por la parte actora, en general, menciona la limpieza del inmueble (patio), plantación de mandioca, desmalezamiento y retiro de basura proveniente de la limpieza del inmueble de propiedad de la demandada. Estas mejoras están consignadas en el informe del Arq. Fernando Ghiglione.

           Que, los actores manifiestan que desde hace doce años se encuentran ocupando el predio y realizan las mejoras señaladas. El monto relacionado en concepto de mejoras asciende a la suma de G. 47.109.600 y que los actores reclaman. También acompañan fotografías del inmueble, la limpieza, corpidas y carpidas realizadas.

           Que, se constatan además varios recibos (fs. 17/23) por suma de dinero en concepto de carpidas y corpidas que han sido (supuestamente) abonadas por los accionantes, señores Arecio Gerke y Carolina Acevedo.-

           Que, con relación al informe del Arq. Ghiglione, comparto los mismos fundamentos del Juez de la instancia anterior. La limpieza, las corpidas de la propiedad no constituyen mejoras, son gastos de conservación de la cosa, que necesariamente deben ser realizadas, gastos necesarios y conservatorios de la cosa.

           Que, con relación a los recibos presentados por la actora a fs. 17/23 de autos, la parte demandada ha contrapuesto a los documentos (recibos) un estudio pericial caligráfico, no pudiendo el perito determinar el momento o antigüedad. Del examen practicado manifiesta que todos tienen similar tonalidad de papel e impresión, reflejando una impresión reciente de imprenta, y que dan la apariencia de ser de un mismo talonario, llamando la atención, siendo los citados documentos supuestamente de más de diez años, que contraría la impresión reciente.-

          Que, por los argumentos expuestos, puede afirmarse que en el inmueble no existen mejoras introducidas, por lo que la resolución cuestionada corresponde confirmarse. Es mi voto.

           A sus turnos los Miembros Abogados, Blas Eduardo Ramírez Palacios y Sergio Martyniuk Barán dijeron: Que, se adhieren al voto del preopinante, por los mismos fundamentos expuestos.

           Con lo que se dio por terminado el acto, firmando por ante mí, los señores Miembros quedando acordada la sentencia siguiente:

Ante mí:

SENTENCIA DEFINITIVA Nº 106/13/01.-

                      Encarnación,  24    de julio de 2013.-

            VISTO: El mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación, Primera Sala, de la Circunscripción Judicial de Itapúa,-

RESUELVE

                  

                   1.- CONFIRMAR, con costas, la S.D. Nº 2301/2012/05 del 27 de setiembre de 2012, dictada por el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Quinto Turno, Abg. Juan Casco Amarilla, conforme a los fundamentos expuestos.

           2.- ANOTAR, registrar, sacar copias y remitir un ejemplar a la oficina de Estadistica del Poder Judicial.-

Ante mí:

Firman los Miembros:

Abg. Wilfrido Clemente Rolón Molinas, Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios y

Abg. Sergio Martyniuk Baran

Miguel Ángel Zayas Gutman (Actuario Judicial)